La Dolce Casa

Onafhankelijke aankoopbegeleiding

CONTACT
Overzicht

Uitbreiden tijdens een verbouwing. Wat kan en wat kan niet.

Voldoet het door u aangekochte (tweede) huis niet helemaal aan alle voor u belangrijke voorwaarden, dan is verbouwen een optie. Wellicht is de wens om de bestaande woning te vergroten. Wat u ook doet, laat u door de geometra informeren over de regels.

Regelgeving: het verschil tussen nieuwbouw en renovatie

Breekt u een huis of gebouw af en herbouwt u dit op dezelfde plaats, dan is er sprake van renovatie. Breekt u een huis of gebouw af en bouwt u het volume op een andere plaats terug, dan is er sprake van nieuwbouw. Bij de eerste optie, renovatie, mag er een volumevergroting plaatsvinden, bij nieuwbouw mag dit niet.

Wilt u een woning uitbreiden, dan is de gemakkelijkste weg om een ongebruikt bijgebouw af te breken en het volume toe te voegen aan de woning. Is dat niet het geval dan is het binnen de Italiaanse wetgeving mogelijk oppervlakte toe te voegen aan een onroerend goed tijdens de restauratie. Dit wordt de Piano Casa wetgeving genoemd. Deze informatie betreft de generieke regelgeving, die voor verreweg de meeste situaties van toepassing. De regelgeving kan per regio wel verschillen qua interpretatie.
In alle gevallen geldt dat pas na indiening van het individuele project bij de lokale overheid er de zekerheid is dat er toestemming voor gegeven wordt. Gelieve als zodanig dit document te interpreteren en er geen definitieve conclusies aan te verbinden.

  • Gebouwen met een woonbestemming worden beoordeeld naar m3 volume en in die situatie mag in ieder geval 20% extra volume aan het gebouw worden aangebouwd tot een maximum van 200m3.
  • Gebouwen die geen woonbestemming hebben, worden beoordeeld op m2 oppervlakte. Ook hier geldt dat in elk geval 20% oppervlaktevergroting mogelijk is. Beoordeeld moet worden of het verstandig is, eerst het gebouw een woonbestemming te geven en dan over te gaan tot volumevergroting.
  • Een uitbreiding moet aan het gebouw vastzitten, waarbij alleen in het geval van herbouw aan 50% van het oorspronkelijke gebouw het mogelijk is 50% van het nieuwe totaal in het verlengde, dan wel gedraaid onder een hoek ten opzichte van het oorspronkelijke huis te positioneren.
  • Er zijn grotere uitbreidingsmogelijkheden tot 35% en wellicht zelfs 40% mogelijk. Voorwaarden is dan wel dat deze uitbreiding gerealiseerd wordt volgens de zogenaamde Itaca wetgeving, dat wil zeggen dat het gebouw onder meer voor zijn eigen energievoorziening moet zorgen door middel van zonnepanelen en warmwaterboiler. Ook moet de bouw in de hoogste energetische klasse wordt gerealiseerd. Dit stelt hoge eissen aan gebruikte isolatiematerialen. Het is van belang om te kijken of de extra kosten niet hoger zijn dan het rendement.

Beperkingen en mogelijkheden bij verbouwing van uw huis

  • Er mag geen verandering plaatsvinden in het landschappelijke uiterlijk van het gebouw, ook als het verplaatst wordt. In uitzonderingsgevallen wordt er een verdieping minder geaccepteerd, maar niet meer. Ook als er een stenen buitentrap is, die niet meer wordt gebruikt, moet deze gehandhaafd blijven. Het uiterlijke materiaalgebruik van het huis moet bewaard blijven, echter indien er stucwerk is toegepast, mag deze geheel of gedeeltelijk worden verwijderd.  De constructieve structuur van het huis mag uit baksteen, hout, ijzer, beton bestaan.
  • Voor het dak moeten originele pannen worden (her)gebruikt, die hoeven echter niet antiek te zijn. Veelal worden bij een dak vernieuwing nieuwe pannen onder gelegd en de oude antieke, indien bruikbaar, boven.
  • Wat de ramen betreft, dient in de meeste gevallen de bestaande grootte te worden gerespecteerd. Waar een dichtgemetseld raam is, kan deze weer worden geopend, mits in het kadaster vermeld is dat daar een raam zit.
  • Op de begane grond kan een deur veranderd worden in een raam in dezelfde grootte als de oorspronkelijke deur. Dus een deur waar een grote hooiwagen doorging, kan als raam in dezelfde grootte terugkomen. Omgekeerd kan een raam als deur worden uitgevoerd door de onderdorpel tot aan de grond te verwijderen. Wat specifiek de ramen betreft is het altijd wenselijk om vooraf goed bij de gemeente te informeren wat toegestaan wordt en wat niet. Het aanbrengen van luiken levert geen belemmeringen op.
  • Bij de herbouw van een schuur die uit een eenvoudige constructie bestaat, bijvoorbeeld 4 palen en een dak zijn er geen beperkingen om de bouwkundige kenmerken te behouden. In theorie zou hier ook een open constructie met veel glas kunnen terugkomen, maar dit is zeker een onderwerp dat strikt met de gemeente vooraf besproken moet worden.
  • In het interieur is elke verandering toegestaan, mits bouwkundig verantwoord te beoordelen door de geometra. Verandering van de kamerindeling moet wel worden geregistreerd bij het kadaster.
  • In bijna alle gevallen is het toegestaan een zwembad te bouwen, dat voldoet aan de eisen die daaraan worden gesteld.

Meer over dit onderwerp

Vragen van Belgen over een tweede huis in Italië

Belgische kopers van een tweede huis hebben andere aandachtspunten en vragen dan Nederlandse opdrachtgevers. Om alle vragen zo goed mogelijk te kunnen beantwoorden, heeft La Dolce Casa ook kantoor in België. Tony Grielen is er het eerste aanspreekpunt en professioneel aankoopbegeleider. Hij helpt u een weloverwogen beslissing te nemen. Tony heeft een diepgaande expertise in […]

Een huis in Italië kopen op basis van blote eigendom: slim of niet?

In de dagelijkse praktijk krijgen we tal van uiteenlopende vragen. Zo ook over een het kopen van een tweede huis op basis van nuda proprietà, blote eigendom. Een in Italië vaker voorkomende transactie. De oud-eigenaar houdt dan het usufrutto, vruchtgebruik, van de woning. Kostentechnisch lijkt het misschien interessant. Maar er zit een addertje onder het […]

Waarom een tweede huis op Sardinië?

Hoe bevalt het hebben van een tweede huis in Sardinië? Sardinië is voor velen een geliefde vakantiebestemming: kristalhelder water aan de kust, een ongerept binnenland, prachtige natuur, eeuwenoude bouwwerken, heerlijk weer. Hoe fijn is het, om daar een tweede huis te hebben?! Als we de Nederlands-Italiaanse eigenaar Sam Pitzalis van het te koop staande ‘The […]

Nieuwbouw met oude uitstraling = compromisloos woonhuis

Nieuwbouw met oude uitstraling zorgt voor droomhuis Een huis in Toscana, Umbria, Le Marche… wie droomt er niet van. In de praktijk blijkt het voor veel kopers de eerste impuls te zijn bij het formuleren van hun woonwensen. Nagenoeg iedereen start zijn zoektocht met dit beeld. Een traditioneel gebouwde woning met agrarische voorgeschiedenis én weids […]

Legaliseren bouwwerk met vergunning

Vorige week passeerde bij de notaris eindelijk de akte van het huis in Puglia. Er ging driekwart jaar soebatten bij de betreffende gemeente in Puglia aan vooraf. Die moesten namelijk nog hun goedkeuring geven voor de zogenaamde sanatoria, legalisering, van de vergunningen. De juiste papieren van de gemeente waren finalmente binnen. En dus kon de […]

Huis kopen uit een afscherming of faillissement

Een tweede huis kopen in Italië is al complex, laat staan een huis wat de bank in afscherming heeft staan. Afscherming wordt vaak ten onrechte gelijk gesteld aan een faillissement, maar er zit wel degelijk een verschil tussen. Er zit wel een overeenkomst tussen afscherming en faillissement, namelijk dat de bank de hoofdrol speelt. Een […]
La Dolce Casa
Professionele begeleiding bij aankoop, (ver)bouw, hypotheken, bedrijfsmatige en praktische zaken. Met kantoren in Nederland en Italië.