La Dolce Casa

Onafhankelijke aankoopbegeleiding

CONTACT
Overzicht

Je huis verbouwen in Italië – wat komt erbij kijken?

Heel veel Nederlanders denken dat het verbouwen van een huis in Italië hetzelfde gaat als in Nederland. Niets is echter minder waar…

Je huis verbouwen in Nederland betekent vaak dat je op zoek gaat naar een aannemer. Deze maakt het bestek voor het werk. Soms, zeker als het wat ingrijpender en ingewikkelder wordt, wordt ook een architect ingeschakeld. Als het echt groots of ingewikkeld wordt, kun je bovendien een bouwbegeleider inschakelen gelieerd aan een bouwkundig of bouwtechnische bureau. Dit is eerder uitzondering dan regel, vooral als er sprake is van eenvoudige verbouwingen. in Italië daarentegen, start alles bij de geometra.

Architect

In Italië wordt de architect ingeschakeld als het gebouw speciale aspetti architettonici moet hebben. Bijvoorbeeld als je een huis weer in oude stijl moet herbouwen. Of als er sprake is van het feit dat een gebouw er op een bepaalde manier uit moet zien. In Nederland zou zoiets dan door Welstand worden getoetst.

Voor een doorsnee huis in Italië heb je over het algemeen geen architect nodig. De samenwerking met een geometra volstaat. Die regelt ook alle bureaucratische zaken.

Geometra

In Italië start je verbouwing dus bij de geometra. Hij komt kijken, maakt een offerte van zijn werk, maakt de tekeningen, maakt het bestek (computo metrico), regelt alle bureaucratische rompslomp, zorgt voor de gemeentelijke vergunning. Maar legt ook het verplichte dossier voor veiligheid op het werk aan. De geometra is eindverantwoordelijk voor de bouw respectievelijk verbouwing.

Sanatoria

Een van de eerste zaken waar een geometra zich over buigt, is of het huis dat verbouwd of gerenoveerd gaat worden geen sanatoria nodig heeft. Het woord sanatoria doet denken aan sanering in de zin van vervuilde grond of asbestverwijdering. Maar daar heeft het niets mee te maken.

Waar het bij sanatoria om gaat is dat alles wat na 1967 gebouwd of verbouwd is, gecontroleerd moet worden. Zijn er vergunningen verleend? Klopt het kadastraal allemaal? Komt wat geregistreerd staat bij de gemeente overeen met de werkelijke situatie? Een geometra moet verklaren dat alles in regola, op orde, is.

Het kan bijvoorbeeld zijn dat het huis dat je voor ogen hebt om te kopen of te verbouwen veranderingen heeft ondergaan zonder dat daar een vergunning voor is afgegeven. Of dat er wel een vergunning was aangevraagd, maar dat het werk, al dan niet abusievelijk, nog niet als ‘voltooid’ is aangemerkt. Dat scheelt immers in af te dragen gemeentelijke belastingen…

Stel iemand verbouwt een bij het huis horende stalla, stal, tot een appartement en meldt het werk niet af. Dan zit er dus geen woonbestemming op. Eerst moet de hele papierwinkel op worden gemaakt voordat je met andere werkzaamheden mag beginnen.

Verantwoordelijkheid

Degene die de vergunning aanvraagt, is dus verantwoordelijk om vooraf te checken of alles op orde is. Sommige geometra’s nemen het niet zo nauw en laten de eigenaar de papieren ondertekenen. Daarmee verleggen ze de verantwoordelijkheid. Of een geometra zegt dat je gewoon kan starten met de verbouwing ook al is de sanatoria nog niet op orde. Als je zelf dus een handtekening hebt gezet die eigenlijk door de geometra zou moeten zijn gezet, ben jij verantwoordelijk. Dat wil je niet.

De geometra is degene die offertes aanvraagt bij verschillende bouwers, loodgieters, elektriciens en niet te vergeten de ingeniere. Deze laatste moet worden ingeschakeld als er ingrijpende, bouwkundige aanpassingen moeten worden gedaan aan het huis. Dit moet dan worden doorgerekend. In Nederland doet dat een constructeur. In Italië is de taak van een costruttore anders: het is een bouwer, een aannemer…  Weer zo’n verschil waar je je bewust van moet zijn.

Genio Civile

Tot slot draagt de ingenieur zorgt voor de aanvraag bij het Genio civile. Deze Instanti moet de bouwkundige berekeningen van de ingegnere controleren en goedkeuren. De geometra weet precies welke instanties hij moet inschakelen. En los daarvan is hij ook op de hoogte van subsidiemogelijkheden.

Selecteer uw geometra zorgvuldig!

Computo Metrico

Op basis van de berekeningen maakt de geometra het bestek, oftewel Computo Metrico. Hierin worden alle hoeveelheden benodigd materiaal en manuren opgesomd die voor het (ver)bouwproject nodig zijn. De geometra haalt zijn input van de loodgieters, elektriciens en andere betrokken partijen.

Gedetailleerde offerte

Het Computo Metrico wordt aan de vakmannen gegeven die dit weer gebruiken voor een gedetailleerde offerte van alle werkzaamheden. Op basis van die offertes kun je dan een keuze maken. Dat kan de goedkoopste zijn, maar overleg dat altijd met de geometra want hij kan offertes en betrokken bedrijven het beste beoordelen.

Kies je geometra zorgvuldig

Het is inmiddels wel duidelijk dat de geometra een centrale rol heeft en echt iemand moet zijn waarin je vertrouwen hebt. Het is iemand met wie je vaker contact hebt, dus een zorgvuldige keuze is belangrijk. Vergelijk het met de keuze van een nieuwe arts, tandarts of advocaat: die zoek je ook met zorg uit. Weet dat een Italiaanse aannemer nooit een goede offerte kan maken zonder dat de geometra alle werkzaamheden eerst, volgens de regels, op een rijtje heeft gezet.

Ook bij inpandige aanpassingen zijn vergunningen vereist

Nóg een verschil met Nederland: ook bij interne verbouwingen zoals het verplaatsen van een muur, zelfs als het geen draagmuur is, heb je een vergunning nodig bij de gemeente. Daar heb je dus altijd een geometra voor nodig. Dat geldt ook voor het dichtzetten van een venster of het maken van een nieuwe deuropening. Het zijn kleine vergunningen die je gelijk krijgt, maar het loopt dus altijd via een geometra.

De boodschap is inmiddels wel helder: een huis (ver)bouwen in Italië werkt anders dan in Nederland. La Dolce Casa begeleidt je graag zowel bij de aankoop als bij de verbouwing van je huis in Italië. Neem contact op en we adviseren je graag!

© Foto: Ryan Ancill en Daniel McCullough op Unsplash

 

Meer over dit onderwerp

Vragen van Belgen over een tweede huis in Italië

Belgische kopers van een tweede huis hebben andere aandachtspunten en vragen dan Nederlandse opdrachtgevers. Om alle vragen zo goed mogelijk te kunnen beantwoorden, heeft La Dolce Casa ook kantoor in België. Tony Grielen is er het eerste aanspreekpunt en professioneel aankoopbegeleider. Hij helpt u een weloverwogen beslissing te nemen. Tony heeft een diepgaande expertise in […]

Een huis in Italië kopen op basis van blote eigendom: slim of niet?

In de dagelijkse praktijk krijgen we tal van uiteenlopende vragen. Zo ook over een het kopen van een tweede huis op basis van nuda proprietà, blote eigendom. Een in Italië vaker voorkomende transactie. De oud-eigenaar houdt dan het usufrutto, vruchtgebruik, van de woning. Kostentechnisch lijkt het misschien interessant. Maar er zit een addertje onder het […]

Waarom een tweede huis op Sardinië?

Hoe bevalt het hebben van een tweede huis in Sardinië? Sardinië is voor velen een geliefde vakantiebestemming: kristalhelder water aan de kust, een ongerept binnenland, prachtige natuur, eeuwenoude bouwwerken, heerlijk weer. Hoe fijn is het, om daar een tweede huis te hebben?! Als we de Nederlands-Italiaanse eigenaar Sam Pitzalis van het te koop staande ‘The […]

Nieuwbouw met oude uitstraling = compromisloos woonhuis

Nieuwbouw met oude uitstraling zorgt voor droomhuis Een huis in Toscana, Umbria, Le Marche… wie droomt er niet van. In de praktijk blijkt het voor veel kopers de eerste impuls te zijn bij het formuleren van hun woonwensen. Nagenoeg iedereen start zijn zoektocht met dit beeld. Een traditioneel gebouwde woning met agrarische voorgeschiedenis én weids […]

Legaliseren bouwwerk met vergunning

Vorige week passeerde bij de notaris eindelijk de akte van het huis in Puglia. Er ging driekwart jaar soebatten bij de betreffende gemeente in Puglia aan vooraf. Die moesten namelijk nog hun goedkeuring geven voor de zogenaamde sanatoria, legalisering, van de vergunningen. De juiste papieren van de gemeente waren finalmente binnen. En dus kon de […]

Huis kopen uit een afscherming of faillissement

Een tweede huis kopen in Italië is al complex, laat staan een huis wat de bank in afscherming heeft staan. Afscherming wordt vaak ten onrechte gelijk gesteld aan een faillissement, maar er zit wel degelijk een verschil tussen. Er zit wel een overeenkomst tussen afscherming en faillissement, namelijk dat de bank de hoofdrol speelt. Een […]
La Dolce Casa
Professionele begeleiding bij aankoop, (ver)bouw, hypotheken, bedrijfsmatige en praktische zaken. Met kantoren in Nederland en Italië.